跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(029-87344613)住房與我們每個人的生活息息相關，買房也是人生中的一件大事。但在房屋買賣交易過程中，往往會因各種原因產生糾紛或不愉快。西安市未央區人民法院法官趙冰對《中華人民共和國民法典》中有關房屋買賣合同的相關問題進行了解讀。
【案例一】
小張在西安買了一套商品房，但開發商逾期交房和逾期辦理不動產權證，小張仔細查看才發現，合同約定開發商既逾期交房又逾期辦理產權證時，購房人只能要求開發商擇一承擔違約責任。小張應該怎么辦？
【解析】
趙冰認為，遇到這樣的問題，小張既可以要求開發商承擔逾期交房的違約責任，也可以要求其承擔逾期辦證的違約責任。在商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需要出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔，應認定該約定屬于免除開發商按時辦證義務的無效格式條款，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：
（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。
【案例二】
小李在西安買了一套二手房，賣方遲遲不肯過戶，房屋買賣合同里既約定了違約金又約定了定金，小李是不是可以同時主張？
【解析】
趙冰認為，小李不可以同時主張，只能夠選擇其一。違約金和定金競合時，非違約方可以選擇適用違約金或者定金條款。在合同沒有約定適用哪一種時，擇高而選。但當事人約定的違約金超過損失的30%的，一般可以認定為過分高于造成的損失。當事人主張約定的違約金過高，請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同約定、履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平和誠實信用原則進行考量。
定金均以貨幣交付，且定金的數額以合同標的額的比例作為根據。定金的數額由當事人約定，當事人可以自由約定定金數額，但不能超過合同總金額的20%，超過該限額的定金約定無效。實際交付的定金數額多于或者少于約定的定金數額的，視為變更約定定金數額，以實際交付的定金數額為準。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數額由當事人約定；但是不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
《中華人民共和國民法典》第五百八十八條規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。（馬黎）
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