跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(029-87344649)全款購買了一套集資房，并拿到了村委會出具的購房證書和鑰匙，準備裝修時發現門鎖被換，房子被他人占有。村委會負責人建議報警處理。
全款購買村集資樓
裝修時發現房被別人占了
白先生是延安人，2013年他給兒子在位于西安市北三環的幸福公寓購買了一套房，支付了全款26萬余元以及6000多元的大修基金、裝修押金等。因常年在外地，拿到鑰匙后一直未裝修。今年3月，他準備裝修時，發現門鎖居然被換了。
白先生說，他發現門鎖被換后，通過貓眼看到屋里放了很多亂七八糟的東西，感覺房子已有人開始裝修了。“這個房子是湖北莊村的集資樓，當時樓下就有售樓部，村委會說小區剩余了幾十套房子可以對外銷售，手續都有，買房后合同上、收據上都有村委會的公章，而且當時就拿到了村委會出具的購房證書和鑰匙。”
詢問物業及村委會后，白先生得知，村委會換屆后，將所有空置房進行了登記，沒人住的就重新分給了村民，有十多戶的房子現在都由村民占有，但他從未收到過任何通知。“楊姓村主任說，村民手上的合同都是假的，我們的合同才是真的，他讓我們報警或走法律程序。”白先生說，報警后，派出所也沒有處理此事。目前他還聯系到了其他3家跟他情況一樣的人。
4月21日中午，華商報記者來到和白先生情況類似的購房者劉先生家。屋內堆有沙土，沒有裝修、沒有水電，這是一對來自河南的老夫妻，74歲的劉先生和老伴徐女士已在這里住了40多天，因擔心房子被占用，他們也不敢出門，只能在沒水沒電的房子里守著。
記者看到，2013年劉先生的兒子簽訂的房屋購買合同上寫著，項目名稱為幸福公寓(湖北莊集資樓)，出賣人為西安市未央區草灘鎮湖北莊村委會(備注：合同上這里顯示是草灘鎮，后面公章為草灘街道)，合同上有西安市未央區草灘街道湖北莊村民委員會的公章，房款收據以及幸福公寓購房證書上也有西安市未央區未央湖街道湖北莊村村民委員會的公章。
投資建設者稱村民未交錢
村委會建議報警
14時許，記者來到幸福公寓物業辦公室，工作人員稱對此不知情。隨后，記者來到湖北莊村村委會，但辦公室大門緊鎖。
21日下午，記者聯系到湖北莊村楊姓村主任，他稱自己是剛換屆上任的，不清楚具體情況，建議業主報警處理。
記者隨后聯系到幸福公寓的投資建設者何先生，他解釋說，幸福公寓是湖北莊村村委會集資蓋的，他只負責蓋樓，這個小區沒有任何手續和證件，當時一共建了3棟樓，今年已拆了南邊的兩棟樓，政府給住戶都進行了賠償。“現在剩下的是1號樓，有十多戶的房子被村民換鎖占用，這些村民沒有交任何房款，楊主任也表示村民手里的購房合同是無效合同，但因為都是村民，楊主任也很無奈，只能讓業主報警處理，但警方又讓村委會協調處理。”何先生說，為此，他與村委會、村民交涉過多次，但均無效果，只能建議業主走法律程序。
律師說法
購房者手里的購房合同有效嗎?
若該房屋無任何手續
購房合同則屬無效合同 但不影響使用權
陜西豐瑞律師事務所資深合伙人、律師朱長江認為，本次事件中投資建設單位稱涉案房屋未取得任何手續和證件，違反了《土地管理法》和《建筑法》等相關法律法規的強制性規定。根據《民法典》，“具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”因此，購房者與村委會簽訂的涉案房屋買賣合同屬于無效合同，對雙方當事人不具有法律約束力。
北京大成(西安)律師事務所律師韓朝澤說，該小區沒有任何手續，屬于小產權房屋，購房者簽訂的購房合同也屬于無效合同，不受法律保護。但根據購房交付程序來看，購房者在付款后均拿到了房屋的鑰匙，從程序上說，房屋的所有權已經轉移完畢，不管合同是否受法律保護，房屋都屬于購房者的財產，不影響房屋購買者的使用權。
陜西保群律師事務所律師宋偉認為，對沒有取得建設審批(用地規劃許可、工程規劃許可等)的房屋，是效力待定合同，若能夠補充取得，合同有效，若無法補充，合同則無效。
村民強占房子的行為是否違法?
村民若強占房屋拒不退出將承擔一定的侵權責任
村民強占房子的行為是否違法?朱長江說，根據《民法典》第二百三十五條規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。村民未就集資房建設進行出資，對涉案房屋不享有任何權利，屬于無權占有。雖然買房人購房行為不受法律保護，但畢竟付出了錢款，在房子上添附了合法財產權益，村民搶占房屋在一定程度上也存在侵權，應當承擔一定侵權責任。
韓朝澤認為，強占房子的村民的行為涉嫌違法，與購房者相比村民沒有交納購房款，村民強占房屋，違反了《治安管理處罰法》，該村村民沒有法律依據，在對房屋沒有合法權利憑據的情況下，將門鎖更換對房屋強行占有，侵害了購房人對房屋的占有和使用權利，擾亂了社會公共秩序，情節嚴重的甚至可能涉嫌構成尋釁滋事罪。
宋偉認為，如果村民手上也有合同，那么至于有效、無效，應以法院的認定為準，而非村委會，所以若村民手上合同仍是和村委會簽訂的，那么村委會可能涉及一房兩賣。
村委會有責任、義務幫購房者維權嗎?
村委會作為出賣方屬當事人理應從中協調化解糾紛
村委會作為出賣方，是否有責任、義務幫助購房者維權?
朱長江認為，村委會作為出賣人與業主簽訂買賣合同，雖然合同無效，但對于此類違法交易屬于責任方，對于村民與買房人之間矛盾產生有不可推卸責任，理應出面調解矛盾，化解糾紛，促進社會和諧。
宋偉稱，村委會承擔的不是協調問題，本身就是一方當事人，應當由其負責解決。購房者可以請求法院，確認合同無效，房屋出售方返還購房款、賠償損失，法院也會依據過失(合同無效)原則確定雙方的責任。
韓朝澤認為，村委會作為出賣人，收取了購房款，應當在村民和購房者之間進行協調，幫助購房者維護合法權益。面對當前情況，劉先生和白先生等權益受到侵害的購房者應當以侵權人為被告向法院起訴，要求村委會排除妨害。
同時，韓朝澤建議，對購買村莊集資樓要慎重考慮，核實該村莊集資樓的手續是否完備、是否能夠辦理房產證、是否與村集體經濟組織成員之間存在爭議糾紛等情形。此外，村民應遵紀守法，若認為權益受損，應依法維權，不應采取強占房屋的行為，以免涉嫌違法。
華商報記者 田睿 攝影 鄧小衛
責任編輯：胡睿琳
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