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華商網訊 (記者 鐘夢哲)自6月9日起，華商網推出“房屋質量糟心事”系列報道，尋找市民身邊的房屋質量問題，曝光偷工減料、粗制濫造行為。截止7月8日，華商網共收到市民反饋線索80余條，主要集中在房屋的漏水、噪音、墻體質量和新房驗收不達標四大類，其中新房驗收質量不達標的反映比較突出。
收集線索期間，不少市民反映，房子遇到質量問題之后，不知道應當如何維權，物業或者開發商總采取“拖字訣”，讓問題長時間懸而未決。連日來，華商網聯合陜西漢廷律師事務所魏楨培律師，通過分析梳理相關典型案例，為業主維權支招解惑。
業主家墻體屢次漏水 物業多次維修于事無補
西安南郊王女士反應稱，其家中臥室經常漏水，讓物業維修過多次但是并不起作用。“我家位于整個樓房的西側西戶，從入住開始西側的臥室就是外面下大雨、里面小下雨的狀態。”王女士在第一次滲水時就找物業協調維修，經過多次修理主臥已經修復完好，但是側臥還是滲水。
據了解，王女士家房屋外墻的滲水保質期是五年，距離過期的日子還有一年左右，從提出在房屋外墻修漏水到現在已經有一個多月的時間，但是來負責維修外墻的人自始至終沒有露過面。王女士認為對方在拖延時間，等房子超過五年保質期，她就得自己花錢維修。6月19日華商網報道發布之后，經協調物業，最終答應在墻外側給王女士維修漏水問題。
律師分析：
陜西漢廷律師事務所魏楨培律師分析認為，保修期內，開發商對房屋質量問題負有保修義務，若開發商遲延履行維修義務構成違約。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
因此，王女士如經催告后，開發商仍然拒不履行維修義務的，可以委托專業的維修機構自行維修。維修完成后，她不僅可以向開發商主張維修產生的費用，還可以就房屋質量問題以及拖延修復的違約行為向開發商進行索賠。
小區景觀路變通車主干道 業主因噪音苦不堪言
華商網友“好人83971870”在華商論壇講述了她家因為小區變更道路用途，而備受小區過車噪音影響的經歷。“我們家就住在小區二期23號樓一層，剛入住的時候我家后面這條路還只是個景觀道路，只能容納一輛車經過”，但是后來小區物業將道路拓寬，一開始的景觀道路變成了小區車輛通行的主要道路。
該小區目前已經建設至5期共有50余棟商品樓房，居住人數和車輛數異常多。自從23號樓后面的景觀路拓寬以后，加之車輛路過時都緊挨著居民的窗戶，距離不超過2米，因此致使噪音特別大，24小時不間斷的過車讓23號樓的居民難以忍受。雖然業主也曾向物業多次反饋，甚至嘗試將路堵住，但是都沒有實質性的效果。
律師分析：
陜西漢廷律師事務所魏楨培律師分析認為，小區道路屬于小區業主共有的財產，其使用、改造等事項均應歸由業主決定，物業公司無權擅作主張。《西安市物業管理條例》第八十條規定，業主、物業服務企業應當按照不動產權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。而如果確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。因此，如果小區物業擅自改變道路用途，則屬于損害業主權利的違法行為。對此業主可以先向住建局、街道辦事處等進行投訴舉報，必要時運用法律手段合法維權。
購買的新房墻面用手一抹就掉渣 開發商拒不承擔業主損失
“房子墻面一抹掉渣，這房子你敢住嗎?”華商網收到眾多的房屋質量線索中，市民方先生家中的房屋質量問題比較典型。他告訴記者，剛收房的時沒發現墻面上存在問題。因為墻面上糊了一層薄薄的水泥，根本就看不出來。直到裝修后才發現原來墻上的水泥去掉薄薄的表面和防水層后，竟然是用手指都能搓下來砂子。由于墻面質量問題，方先生之前購買的定制門等家具都不能使用，雖然購房合同中有”如給買受人造成損失的還應當承擔相應賠償責任”，但開發商迄今為止拒絕賠付相關費用。
方先生的房子還存在衛生間漏水、入戶門歪斜等問題。根據現場測量，入戶門左邊和右邊的水平線至少差了兩三公分，在其他幾個臥室房間內，窗戶窗沿也都是歪的，只有一間贈送的小房間沒有出現質量問題。
律師分析：
陜西漢廷律師事務所魏楨培律師分析認為，在商品房買賣合同關系中，開發商作為出賣人，應當確保交付的標的物符合合同約定的標準及條件。 我國《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
這個案例中，開發商交付的房屋墻體存在質量問題，且屬于無法當場及時發現的隱蔽瑕疵，故開發商依法應當承擔保修責任。而如果因為開發商房屋質量問題，導致方先生購買的裝修材料無法及時使用進而毀損報廢的，那么該部分損失與開發商的違約行為具有法律上的因果關系。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十三條第二款規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此，開發商除承擔維修義務外，還應當向方先生賠償損失。
買房不到五年多位業主家墻體出現裂縫 物業卻稱是行業常規現象
西咸新區多位網友稱，他們家中墻面出現多條裂縫，而同屬14號樓。業主黨女士稱家中裂痕早在去年就有，今年就變得更明顯，而且今年房屋的裂痕也在逐漸變多，房屋的頂部和客廳的墻面也都出現同樣情況，不過都沒有臥室的裂痕嚴重。
該小區14號樓的十多位業主都覺得墻面出現裂縫屬于質量問題，但物業稱：“這是一種行業普遍的現象，在建造房屋的時候施工隊為了方便材料運輸而在墻上故意留下來的洞，在房子修好之后這個洞就會被重新封砌。混凝土和后來重新砌的墻面肯定是不一樣的，因為不均勻沉降，以后它肯定是會出現裂縫。”
律師分析：
陜西漢廷律師事務所魏楨培律師提醒廣大市民朋友，房屋質量無小事，該小區的房屋裂縫問題在多戶業主家里均頻繁發生，很難說都是湊巧，應當引起大家的注意。建議業主與開發商或物業公司進行協商，委托專業鑒定機構，對裂縫的成因和后果進行專業科學的分析，發現問題及時修補。同時根據裂縫的成因，確定房屋維修義務及責任的歸屬，也有利于理清各方權責義務。如果協商存在困難，應當提高集體維權意識，及時向住建部門或所在街道反映情況，請求協調幫助。
近年來，隨著房價的節節攀升，商品房市場出現了許多本不應該出現的問題，而其中最為普遍、最讓人頭疼的問題之一，就是房屋的質量問題。我國《城市房地產開發經營管理條例》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及其他法律法規，對房屋各項質量的標準、質量問題的責任均做了明確的規定，具體我們在華商網的直播間也結合具體案例也進行了分析和講解。
魏楨培律師提示，購房者除了前期要注意與開發商簽訂的商品房買賣合同，認真的閱讀合同的條款外，房屋出現質量問題之后，也要注意搜集和保存證據，比如照片、錄像、實物、或者公證處對現場的情況予以公證，請相關的鑒定部門做出科學的結論等。如果通過協商談判、向主管部門投訴舉報等仍然無果的，也應堅決拿起法律武器，選擇通過訴訟程序維護自己的合法權益。
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