跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(029-87344613)在西安大雁塔北廣場西北角有排商鋪，張先生擁有其中百余平方米30年的經營權。而就為這商鋪經營權的問題，讓張先生一家人鬧心了7年。7年間，他打贏了官司，申請了3次強制執行，但時至今日，租金要不來，經營權也拿不回。張先生只贏得一紙判決，而租賃方也為此苦惱，這又是為何?
委托經營商鋪5年 租金難要回
近期，家住西安市未央區的張先生向華商報記者反映，稱自己位于大雁塔北廣場慈恩鎮的商鋪被非法占用，商鋪收不回，租金也要不到，打了官司，也不起作用。
張先生講，2006年，他所在的公司為陜西世華置業有限公司建設施工西影路觀音廟二期工程，2008年，該公司為了抵工程款，就把慈恩鎮商業項目A區106、126、127號商業房的30年經營使用權轉讓給了他。張先生說，從2008年1月1日開始至2037年12月31日，這三個商鋪的經營權歸他所有。
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隨后，張先生委托陜西慈恩商業運營管理有限公司(以下簡稱“運營公司”)經營管理商鋪，當時委托經營合同簽的是5年，從2008年7月1日起至2012年12月31日止。張先生說，但后來他在去收房租的時候，發現換了房客，是一家單位租了此處，一問才知道，運營公司從2010年3月1日和這家單位簽訂了10年的租賃合同，合同到期日為2020年2月29日。“其實誰租都無所謂，別少了租金就行，可5年的委托經營里，后面的租金都沒結清。”
商鋪又被出租10年 贏了官司也難收回
無奈這下，張先生向雁塔區法院起訴了運營公司，要求歸還商鋪經營使用權。
2013年12月26日，雁塔法院判決運營公司在15天內移交商鋪經營使用權，后來被告不服判決，上訴至西安市中院，2014年8月22日，中院在經營權移交方面維持了原判，并判決被告在判決15日內向張先生支付經營權收益22萬余元。
張先生說，這三個商鋪30年的經營權是他用184萬余的工程款換來的，但他沒想到的是，僅僅委托運營公司經營5年就無法拿到正常經營收益，更令他始料不及的，是官司打贏了，但所獲經營收益始終沒結清，在第一次向法院申請強制執行后，對方給了一部分錢，后來就不了之了，而商鋪的經營權至今也沒收回來。
張先生給華商報記者出示的2015年11月雁塔法院出具的執行裁定書顯示，法院查明2010年2月7日，被執行人陜西慈恩商業運營管理有限公司與西安市雁塔區一家單位簽訂了租賃合同，租賃期限為10年，現租賃單位基于租賃合同使用房屋，暫無法強制執行。
“說白了，就是收不回商鋪的經營權，也趕不走租賃戶。”張先生最終做了一個決定，就是等，等到這家單位的租賃合同到期。
如今合同到期 租戶不租房也不騰地兒
張先生說，在等待租期結束的日子里，他于2018年還向雁塔法院申請過一次強制執行，目的是為了要運營公司拖欠的經營收益，但也沒能執行下來。就一心想著他們之間的合同到期了自己就能明正言順的收回鋪子了，但好像他又想簡單了。
今年2月29日租戶的租賃合同到期了，3月份，張先生便向法院提交了申請強制執行書，要求恢復商鋪的經營使用權，但至今也沒下文。也去找過租戶，對方也知道他們如果不搬就該續簽，可如今是既不跟他簽租賃合同，也不說搬不搬走。
就此，華商報記者前往該租賃單位了解情況，工作人員表示，當初上級部門在給單位選址的時候也沒想到會有如此糾紛，他們只是想租房子，但目前又出來一個“房東”，他們也不敢隨便續簽，萬一跟張先生簽了，物業公司再拿水電垃圾清運方面為難他們怎么辦?其實他們也想搬個地方，不想沾染其中，可對于一家營業場所的單位來講，搬家著實麻煩，所以目前就就等張先生和物業公司洽談出個結果再決定。
張先生則表示，物業公司也確實找過他，希望能夠委托他們經營商鋪，張先生說，“不想再委托別人了，怕拿不到租金。如果租戶愿意，直接跟我簽就行。”
法院：找不到被告公司 正在想辦法
據雁塔法院法官介紹，此案申請執行有兩項，一個涉及的錢，另一個涉及的就是經營權的問題。但實際問題是，法院辦理搜查令在對被告陜西慈恩商業運營管理有限公司進行搜查時，找不到公司、也找不到負責人，法律程序方面目前正在想辦法。而當下要面對實際的問題是，這家承租單位的合同已經到期了，張先生要求自己經營商鋪，因為承租方租的商鋪是兩家的，一個是張先生，還有另外一人，如果承租人跟張先生單獨簽合同的話，意味著要把合同拆分開來，對方愿不愿意還不知道，另外承租方希望張先生能夠和物業公司談妥，這樣他們不置于夾在中間為難，綜合因素都要考慮。
律師觀點：
委托人若不認可 運營公司超越代理權簽訂的合同就是無效的
陜西許小平律師事務所律師羅震東認為：要看張先生和運營公司之間是什么關系，如果是委托經營合同，就是委托關系。張先生作為委托人委托運營公司經營5年，運營公司把商鋪出租給租賃單位了10年，運營公司超越了代理權限。未經張先生追認，超出部分是無效的。
如果運營公司與張先生之間是租賃關系，期限為5年，運營公司只能在5年期限內轉租。其超出原租賃合同期限與第三方簽訂了10年期限的租賃合同，屬于未經出租人同意的轉租，超出部分無效。
最初的訴訟的過程中，當事人有沒有把房屋的實際占有人(租賃方)追加為第三人，案件不能判決租賃方承擔責任。在執行過程中，作為被執行人的運營公司目前仍享有向租賃方收取租金的權利，也就是對這家租賃單位享有債權，人民法院可以依法向這家租賃單位發出協助執行通知，要求租賃單位不向運營公司承擔債務，而將租金款項直接付給人民法院指定賬戶，作為執行案款償還給張先生。這是完全符合《民事訴訟法》及司法解釋的規定的。
如遲遲不騰房，法院執行庭可采取強制措施強行騰房
陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師認為：首先，張先生委托運營公司經營管理的期限為5年(自2008年7月1日至2012年12月31日)，而在張先生不知情的情況下，運營公司與租戶簽訂了為期10年的租賃合同(自2010年3月1日至2020年2月29日)，根據法律規定，超出期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)部分租賃屬于無效的，未超出期限的(自2012年1月1日至2012年12月31日)部分租賃屬于有效的。
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針對運營公司與租戶之間超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租賃，張先生享有向運營公司收回經營的權利，正如法院判決所判定的張先生有權收回經營權。同時，在法院強制執行中，如張先生不等10年，他仍有權堅持要求法院強制執行租戶騰房。
租戶或許認為自身是善意的、是無辜的，因為租戶與運營公司簽訂合同時，或許租戶不知道張先生與運營公司的合同期只有5年，但是這不影響租戶合法權利的行使，如運營公司與租戶之間超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租賃關系被認定為無效，需要提前騰房，由此給租戶造成的一切損失由運營公司承擔，租戶可向運營公司索賠，可另行起訴運營公司。
目前，張先生需積極配合法院執行工作，并可繼續要求收回經營權。法院可先積極疏導租戶配合騰房，妥善解決。如遲遲不騰房，法院執行庭完全可以采取強制措施強行騰房，把商鋪交付給張先生。
如繼續出現無權占有或外在干擾的情況 可另案提起訴訟
陜西索驥律師事務所律師馮濤認為，從目前情況來看，張先生問題沒有得到妥善解決的主要原因有兩個。一個是在之前與經營公司案件糾紛處理中，沒有將實際占有人作為被告一并起訴，從而導致在執行階段，經營公司因不占有房屋而執行不能，實際占有人雖占有房屋，卻因善意占有，而不能執行，張先生的權益不能得到有效保障。
如果當時一并訴訟，可能在法院執行時就有據可依，能夠順利將商鋪經營權執行到位，也就沒有現在的煩惱了。另一個原因是，張先生苦等10年租賃到期后，卻因現實的商鋪所有權、管理權以及承租人顧慮等原因，沒有辦法順利續租造成的。下一步，如果要實現張先生收回商鋪的目的，一方面，因實際占有人租賃期限已到，已不具備善意占有的基礎，可申請恢復執行，在法院的主持下保障自己的權益。另一方面，如繼續出現無權占有或有外在干擾的情況時，張先生可另案提起訴訟，要求移交經營權及占有使用費用，依法維護自己的合法權益。
華商報記者 苗巧穎
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