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西安東郊知名的商業綜合體迎來變局。近日，有消息稱，位于西安城東幸福林帶的大型商業項目幸福林帶環球港面臨運營調整。華商報大風新聞記者上周在此采訪發現，頭頂“環球港”大IP的地下商業，如今遭遇客流清淡的現實，商場內不少商鋪處于閉店狀態。而由上海月星商業和中建絲路西安合營的西安幸福港商業公司，法定代表人也已變更。

　　項目公眾號更名

　　月星、中建合營商管公司仍存續

　　近日，多個消息源稱“西安幸福林帶環球港更名幸福林帶商業”“環球港或撤出西安”。

　　作為西安最大下沉商場、城東商業地標，幸福林帶環球港在運營上是否發生變化？

　　記者綜合各方消息，近日兩個以西安幸福港商業運營管理有限公司為認證主體的公號，名稱中不再見到“環球港”字樣。據公號名稱記錄顯示，一是“西安幸福林帶環球港”在4月2日認證為“西安幸福林帶商業”；二是“環球港inXian”3月27日認證為“幸福林帶商業”。

　　4月12日，記者來到位于西安幸福路與萬壽路之間的幸福林帶，商業部分位于負一層空間。在現場指示牌等一些標識中，仍標識有“環球港”。不過，商場內不少商鋪處于閉店狀態，仍在經營中的主要是餐飲、生活服務及部分服飾類門店。此外，個別門店正在圍擋裝修。其中一處面積約有上千平方米的商鋪張貼有“裝修現場管控公示”，從店面名稱看將開設影視基地。而據附近商戶介紹，這里過去曾是一家時尚服裝品牌。

　　商場一位工作人員對記者表示，目前幸福林帶商業運營主要管理方是中建，月星（環球港母公司）及中建合營的商業運營管理公司繼續存續。后續是否會有調整，包括幸福林帶商業的名稱是否會有變化，還需要以正式通知為準。

　　企查查顯示，西安幸福港商業運營管理有限公司成立于2020年5月，上海月星商業發展股份有限公司、中建絲路西安建設運營有限公司分別持股60%、40%。2023年底，西安幸福港商業運營管理有限公司發生了工商變更。其中，公司法定代表人由丁佐勇變更為徐渭。

　　就西安幸福林帶商業相關情況，記者在4月12日上午致電月星集團采訪，月星工作人員做了記錄，表示會轉給相關部門，截至4月14日發稿前暫未獲答復。

　　開業不到三年，商業運營面臨挑戰

　　西安城東幸福林帶，南北長5.85公里，東西寬210米，占地1134畝，綠化覆蓋率達85%，被稱為全球最大地下空間利用工程之一。幸福林帶含林帶地上景觀、地下空間、綜合管廊、地鐵配套和市政道路等，2016年啟動建設，2021年建成后對外開放運營。

　　作為一項民生工程、生態工程和市政工程，幸福林帶改造建設，反映出城市有機更新的探索。

　　對于項目中商業運營部分而言，近兩年面臨客流不足的現實挑戰。

　　按照規劃，幸福林帶自北向南，分別是動之谷（全民健身、家庭親子）、森之谷（生態森林）、樂之谷（文化休閑）三大功能區。地下商業街區，也與之匹配相關產業。其中，位于“森之谷”的環球港商業街，堪稱幸福林帶商業最為集中區域。

　　2021年7月，幸福林帶環球港正式開業，開業之初曾吸引大量客流。據贏商網統計，2021年7-12月，不到半年，幸福林帶環球港累計客流超過1200萬人次，期間舉行環球音樂節、空中芭蕾環球漫步之旅、冰雪奇幻季等多場活動，總銷售額突破4億元。

　　但“開業嘗鮮期”結束之后，幸福林帶環球港似乎并未能留住更多消費者，并開始在多篇報道中被描述為商鋪“關門歇業”“門可羅雀”“經營不景氣”等等。

　　記者注意到，從4月12日晚現場情況看，本該是消費黃金時段，街區內客流并不多，即使仍在營業的潮牌餐飲店中，也是食客寥寥。極具特色的是，這里有一條號稱西北最大商場有軌小火車“幸福號”，但本該按時刻表上發動的小火車，遲遲未見蹤跡。

　　一位商戶稱，商場規劃得不錯，地上是林帶公園，地下還有即將開通的地鐵接駁。但近幾年經營不理想，又趕上疫情，再加上房租、物業費等開支較高，“許多經營戶都撐下去了”。

　　對于此次運營商的變化，該商戶稱，最關心的是租金成本等會否做調整。

　　多因素導致商業不景氣

　　環線地鐵將帶來新機遇？

　　過往幸福林帶商業備受關注，某種程度是因商業運營管理方中的環球港品牌。

　　作為上海民企巨頭月星集團旗下城市綜合體品牌，環球港在長江經濟帶、絲綢之路經濟帶、東北亞經濟圈等區域均有落子，其中最成功當屬上海環球港。

　　據聯商網統計，2023年全國公開銷售額超100億的商場有15家，上海環球港以203億元位居第三，僅次于北京SKP、南京德基廣場。

　　來自國內經濟中心城市上海、具有成熟商業運營經驗的環球港，為什么在西安就水土不服了？

　　在資深商業地產觀察人士、西安碑林區特色街區建設發展有限公司負責人夏強看來，幸福林帶商業不景氣問題或許并不出在環球港品牌，而是由多重因素綜合導致。

　　跳出品牌引入和運營等商業因素，夏強認為，下沉式商業、地下商業本身存在一定客流制約，比如，受到地上空間業態和交通條件等硬件影響。但凡經營業績好的地下商業街，往往都是與地上業態整合較好的特色商業。從幸福林帶商業來看，項目體量龐大，商業動線較長，緊鄰幸福路與萬壽路兩條城市干道，這對項目交通、客流引導等都提出更高要求。

　　類似幸福林帶商業這樣的大體量商業，需要足夠消費力支撐，或是做成具有充足吸引力的城市級消費目的地。如果定位于社區型商業，那么需要考慮周邊老舊小區居多的現狀。

　　運營方面，除了街區品牌需要提升，夏強指出，疫情沖擊及近年來市民的消費信心不足，同樣是關鍵因素，可以說幸福林帶環球港的開業時段并不理想。

　　當然，隨著城市發展和新規劃落地，幸福林帶商業也將迎來新的機遇。幸福林帶工程重要組成部分——地鐵8號線將開通。西安市3月18日發布的《關于印發2024年為民實事實施方案的通知》提到，地鐵8號線預計今年12月具備初期運營條件。記者采訪中，亦有幸福林帶商業的經營戶，表達了對地鐵通車帶來更多客流的憧憬。

　　此外，2023年9月，西安市新城區公眾號一篇文章提到，“幸福路經濟板塊儲備了總投資337億元的6個大項目”。另從公開資料看，已確定的大項目包含長樂天街、西安銀泰中心、百度西北營銷服務中心、比亞迪廠區及周邊改造項目、秦創智谷、華清產業園等。

　　西安商業項目持續增量

　　誰的競爭力更強？

　　近年來，西安商業項目持續快速發展。據贏商網統計，截至2023年11月，西安已開業購物中心+獨立百貨（3萬㎡以上）存量已達954.87萬㎡，在西北省會城市里遙遙領先。另有消息稱，今年，西安各區縣（開發區）預計有近20個商業項目建成投用。其中包括號稱“西安最大標桿性商業項目”的宜家薈聚、總建面超50萬㎡的曲江西安萬象城、龍湖未央天街、王府井國際港絲路購物中心等。

　　多個重磅商業體降臨，從側面詮釋西安這座城市商業綜合表現力及商業發展潛力的同時，也意味著商業存量市場面臨著更激烈的競爭與挑戰。

　　以2023年為例，據贏商網統計的《西安45家商業中心銷售額盤點》，共有5座商場銷售額超過20億元。銷售額10-20億元的商場，共有13家。除此之外，更多商場銷售額在10億元甚至5億元以內。而這只是西安部分商場的業績。在西安的各大商場中，近年銷售額排前兩位的是小寨賽格國際購物中心、西安SKP，二者都達到或接近百億級別。

　　陜西師范大學國際商學院院長雷宏振在接受華商報記者采訪時認為，商場業績的好壞與定位、位置、招商、運營等息息相關，為了獲得更好的流量，適時調整是商場一貫手法。而從結果上看，體量夠大，擁有強主力品牌和鮮明特色的商場能更多享受流量加持，取得不錯銷售額。

　　夏強認為，從城市規模和消費空間而言，國內各大城市的商業市場，年銷售額達百億級別的“店王”往往只有一到兩家，這就意味著更多項目爭奪的份額集中在數億到數十億之間。相對來說，體量越大的商場有一定業績優勢，但也不是絕對的。商業項目只有解決好精準定位、定義目標消費者的問題，留住顧客，才能在激烈的商業環境中找到新的出路。 華商報大風新聞記者 查京京 文/圖