跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(029-87344649)西部網訊（記者 李卓然 馬晴茹）今年1月1日起，《西安市物業服務收費管理辦法》正式實施（以下簡稱《市辦法》）。西安物業費進入“一費制”時代，你家小區物業費是漲了還是降了，調整后有什么具體變化？西部網、陜西頭條記者走訪西安多小區后發現，新規仍在過渡中，多數小區處于業主投票表決環節。
物業新規自1月1日起開始施行
大多小區卻仍在征求意見中
西安市融創·南長安壹號小區業主周先生反映稱，小區物業此前已貼出通知，將實行物業服務費“一費制”，但通知里卻說調價程序需要有一定的過渡時間，目前仍按照之前的收費標準收費。
“小區通知，物業費收費和停車服務費并非從2021年1月1日起執行，物業企業需要履行1至3個月的法定調價程序后才能執行新標準。但我對此很難理解，為何這么好的政策推行起來這么緩慢？為何不能在去年新的《市辦法》印發時，就著手準備？”周先生說。
周先生告訴記者，目前他們小區物業正在進行入戶調研，“但具體什么時候能執行，卻沒有確定”。
無獨有偶，西安中航華府小區業主潘女士反映，小區物業部門目前仍繼續按照舊政策收取物業費、停車費，“雖然給我們通知說調價程序有1至3個月的過渡期，但卻沒有說明過渡多久，交的錢會不會多退少補，感覺物業就是在拖延時間”。
西部網、陜西頭條記者在采訪中了解到，萬科金域東郡、榮城小區、萬象春天等多個小區物業都發出通知，已經啟動物業費、停車費調價程序，但目前均處于征求業主意見階段。
政策推進存在哪些難點？
規定程序多、業主調研難
多年從事物業管理行業的王永（化名）告訴記者，其實從去年12月份開始，西安很多小區已經在推進新政落地，但因為每個樓盤項目情況都不同，業主的認知也不一樣，推行難度較大。“很多物業已經在小區做公示、調研、反饋等工作，難點主要在于業主參與時間，所以調研方式也比較多元，主要有前臺咨詢、微信、QQ等方式，線上線下都可以征求意見。”
王永告訴記者，很多中高端小區原來定價實施的是政府指導價，物業費1.5元，加電梯費0.5元、垃圾費0.2元以及附加的增值服務費。
“政策要求，新政未開始實施前可按原標準收費，但業主認為，自1月起，繳費就應該按新政要求來，堅持用新政標準繳費。而很多中高端小區的原收費標準高于新政規定的指導價，這也讓物業在過渡期一直處于虧損狀態，所以，物業方也想盡快推進，及時止損。”王永說。
同樣從事物業服務的業內人士趙先生說，作為物業服務企業，必須按照主管部門的要求，履行調價程序。但由于涉及到全體業主的利益，在征求全體業主有效意見的過程中，必然需要一個時間過程。“我們只能把政策內容、調價程序等方方面面，通過各種渠道讓業主知曉，盡快征集業主意見，盡早推動政策落地實施。”
針對業主疑問，此前西安市發改委在政策解讀中明確提出，住宅小區停車服務費并非自2021年1月1日起即執行80元/車位·月。物業費標準（實行“一費制”）與停車費標準應當同時調整，物業企業需履行法定調價程序后才能執行新標準。
執行新的物業收費政策時，物業企業應當按照即將實施的《民法典》及《市辦法》第三十三條的規定及時履行調價程序，將物業費標準（實行“一費制”）與停車費標準同時進行調整，做好新政策的落實。
也就是說，《市辦法》及新的收費標準雖然從2021年1月1日起生效，但物業企業須按照《市辦法》的規定完成發布方案、征求意見、服務等級確認、收標準抄送告知等程序，需要一定的過渡時間（1至3個月，根據小區具體情況而定），在調價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費標準執行。
政策如何不淪為“一紙空談”？
政府要加強政策執行力度
眼下，《市辦法》并沒有如期而至，不少小區才剛剛開始啟動調價程序。有業主擔心，隨著時間的推移，這樣的政策會不會最后成為“一紙空談”？
對此，陜西省社科院熱點問題專家王曉勇認為，新的《市辦法》出臺既是對政府執行力的考驗，但預留的1至3個月過渡期限，也讓不少物業服務企業鉆了空子，“如果政府不能堅決推行《市辦法》，估計很多物業服務企業也就會不了了之。”
王曉勇說，在事關民生問題方面，政府要維護業主利益，加強政策執行力度，制定懲處辦法，對違規物業服務企業進行嚴懲；業主要學會運用法律武器，維護自己的權益；物業服務企業要著眼長遠，以服務為本，利民惠民，加快推進《市辦法》落地生效。
“可以建立物業服務企業責任人制度，對拒不執行新規的物業服務企業進行懲處，別讓利民的好政策只是‘聽起來美’。”王曉勇說。
記者了解到，日前，西安市市場監管局要求，按照《市辦法》中“各級市場監督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處”的職責分工，其將積極配合發改委、住建部門和街辦、社區的工作，暢通12315投訴舉報，對違反《價格法》等相關法規的物業服務收費行為將進行查處。
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物業一費制適用于哪些區域、哪類小區？
未成立業主大會的小區、保障性住房等
西部網、陜西頭條記者梳理發現，根據《陜西省定價目錄》《陜西省物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費按照物業服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價；需要實行物業費“一費制”和降低停車服務費的住宅小區存在范圍限制。
未成立業主大會的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價，《市辦法》制定了與物業服務等級相對應的基準價和浮動幅度。政府指導價的物業服務收費標準為最高限價，物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況，在政府指導最高限價的范圍內約定本住宅項目的物業服務費和停車服務費具體標準。
已成立業主大會（業委會）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型（如辦公、商鋪）等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費（特約、增值服務等）實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費標準，不強制要求執行物業費“一費制”和新的停車服務費標準，是否調整收費標準由物業服務企業與業主或者業主大會雙方協商，通過合同約定。
物業收費指導標準適用新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、浐灞、國際港務區、航天基地等城市建成區范圍內實行政府指導價的物業服務收費行為。
西咸新區、長安、高陵、藍田、閻良、臨潼、周至、鄠邑按照《陜西省定價目錄》規定的定價權限，可參照《市辦法》中的物業服務收費指導標準執行，也可根據轄區內實際情況自行制定。
調整后的物業費實行“一費制”各等級收費標準。（來源：西安市發改委）
實行政府指導價的物業費及停車服務費怎么調整？
停車費降低、物業費實行“一費制”
根據《市辦法》規定，調整后的物業費實行“一費制”，將公攤電費、電梯費納入其中，高層一級服務每月2.2元/平米，二級服務每月1.9元/平米，三級服務每月1.5元/平米，等外服務每月1.2元/平米。
住宅小區停車服務費調整為室內停車場一類每月80元/車位、二類每月60元/車位兩個類別，并明確室內停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，停車服務費調整為每月60元/車位。室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調整為4小時為一次2元。對物業管理區域內非機動車及摩托車停車收費實行市場調節價。
那么，實行政府指導價的物業服務收費實行等級服務、等級收費，那物業服務收費等級標準如何確定呢？
依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》規定的服務等級標準，物業由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定。各等級標準均由“基本要求”“房屋管理”“共用設施設備”“公共秩序維護”“保潔服務”“綠化養護管理”“社區文化建設”等七大項內容組成。
在客服管理中，一級標準要求項目客服人員人均服務戶數不多于500戶。物業管理區域設有服務接待中心，有固定的辦公場所，設置并公示24小時服務電話；“共用設施設備”服務項目要求實行24小時報修受理值班制度；“公共秩序維護”服務項目要求設有安防監控報警系統的，應設置24小時值守，并依法保留錄像資料。在“保潔服務”中對于小區各設施的清潔次數也有要求。
同樣，《西安市住宅小區物業服務指導標準》中對于二、三級物業服務也有明確要求。物業服務企業可依據《標準》確定本物業項目的物業服務等級、對應的物業收費標準，在政府指導價范圍內與業主通過《前期物業服務合同》或《物業服務合同》確定物業服務等級、服務內容、收費標準等內容。服務等級經物業項目所在區縣、開發區住建部門認定，收費標準抄送告知同級發改部門和市場監管部門。
如果業主對物業服務不滿意該找哪個部門投訴？
由各級發改委、住建和市場監管部門分工負責
根據《市辦法》規定，物業服務和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區（縣）分級管理，由各級發改委、住建和市場監管部門分工負責：
物業收費標準的制定——市發改委負責牽頭制定西安市物業服務收費管理辦法和物業收費標準及其他有關政策規定；各級發改部門負責做好物業服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業服務收費監督管理工作。
物業服務標準和管理行為的監管——市住建局按照法律法規規定，制定物業管理服務相關政策規定；各級住建部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業企業服務質量監督檢查，將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
物業違規收費問題的查處——各級市場監管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。
物業服務合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關系的問題，需要業主與物業服務企業通過協商或法律途徑解決。
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