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　9月19日，西安新政正式落地，西安樓市的情況也出現了明顯的變化，從9月底到10月初，市場因政策刺激出現了一波購買熱潮，但在國慶節后，這波熱度慢慢冷靜下來，10月供銷兩端的數據都不盡如預期。

　　供應量與價格公示量

　　較9月均有明顯下降

　　房源供應上，9月份市場出現井噴式供應，到了10月份供應量迅速回落，基本回歸到全年的正常水平。從西安意向登記平臺上的供應數據可以看出，10月份有23個（主城區+西咸含重復）項目進行登記，共計約3886套房源，這個供應數據算是今年目前單月新增供應的第三低，僅次于1月份的2834套，2月份的2039套。供應區域上，國際港務區、航天基地、雁塔區為當月供應量最多區域。其中航天基地的宸閱瀾山供應了745套房源，是10月單盤一次性供應最多的樓盤。雁塔區則有陜建雁南朗境、奧園和悅府等2個項目，分別供應了346套和315套房源。剩余項目中供應量少的只有15套。而灃東新城和平璟苑項目也在10月供應了156套房源，也是當月西咸新區僅有的一個登記項目。

　　在房源價格公示上，10月份西安樓市共有22個項目價格公示，總房源超3507套，公示樓盤數及房源量較9月均有明顯下降。價格公示的房源中，區域主要涉及灞橋區、浐灞生態區、高新、港務、經開、曲江等8個區域，其中港務區備案5盤1157套房源，占比33%；高新區次之，2盤備案，總房源517套，占比14.74%；雁塔、蓮湖、未央等區域在10月均未有項目公示價格。價格方面，10月份備案的19個項目中，主要還是以剛需、剛改房源為主，而均價2.5萬/㎡及以上的項目僅4盤，分別是保利云谷天匯、大明宮金茂府二期（小高層）、天地源棠頌坊以及西安自然界。

　　單價近3萬的豪宅要“千人搖”

　　均價13630元/㎡的盤無人買

　　從10月份整體的成交端來看，冷熱不均的狀態仍在持續。全月出現了4個“千人搖”的項目，分別為中糧·悅著云軒、星河灣、宸閱瀾山、龍翔奧城云璽。中簽率最低的是中糧·悅著云軒項目，99套房源線上登記1440組家庭，核驗通過1294組，中簽率7.65%。星河灣和宸閱瀾山都是新項目首次登記。星河灣備案均價將近3萬元/㎡，再加上戶型大，總價高，出現“千人搖”的現象也是10月份樓市的一大亮點。宸閱瀾山則因地理位置優勢，再加上準現房、性價比高，一入市就抓住了眾多剛需、剛改客群的眼球。大體估算，這3個“千人搖”就貢獻了全月接近2/3的核驗量。

　　此外，還有6個搖號項目，分別為中國鐵建西派璟悅、西港瀾庭、和平璟苑、自然界、陜建錦泓府（瀾悅、璟樾）、保利云谷天匯。其中和平璟苑是灃東新城2023年首個搖號項目，地段優勢明顯，周邊有高新一中灃東中學（初中+高中）等優質教育資源，距離地鐵5號線阿房宮南站僅有約300米，而且價格也有優勢。由此可見，在現在的市場環境下，依舊在搖號的要么是地段核心、資源優質的改善樓盤，要么就是擁有極致的性價比。

　　當然，10月份也出現了核驗差甚至零核驗的項目。未央華府91套房，僅僅只有5組家庭核驗通過，頤合庭項目雖單價僅13630元/㎡，但是卻出現了零核驗的情況，主要源于項目曾經出現爛尾。從去化率來看，搖號盤和熱盤的去化率依舊很高。據案場信息，保利云谷天匯、中糧悅著云軒、保利天珺、曲江星河灣花園4盤去化率均達到90%以上。綠城全運村丹桂苑和金泰新里城幾乎實現100%去化。

　　從10月份的市場表現可以看出，冷熱不均的現象仍舊持續且愈演愈烈。業內人士認為，這個現象在未來的市場中還會長期存在。

　　購買力不足仍是主因

　　購房者應抓住年底前優惠時機

　　從西安“9.19”新政到現在，不到2個月的時間，市場在經歷了一小波高潮之后已經開始逐步冷靜，究其原因，主要還是經濟形勢和購買力不足。

　　創典全程投資顧問中心總經理蘇利峰認為，如今的房地產市場環境變了，之前是需求量、購買力和預期都在，所以有政策寬松即刻顯效果。但當下經濟形勢內外承壓，各行各業收入預期差，消費收緊；其次強刺激新政推出后，在購房門口徘徊的擬入場客戶被助力推了進去，引起短暫一波小高潮。但消化完畢后，新客戶并未集中大批量入場，仍然在徘徊猶豫。

　　西安房地產資深分析師朱郁則認為，除了經濟形式以及購買力之外，房地產投資增速持續轉弱，行業景氣度指數仍在下行通道中，致使市場仍階段性存在觀望情緒，影響市場活力。

　　蘇利峰建議，房地產想進入長久的健康發展階段，就必須扭轉居民對未來的信心和預期，提升買房人的購買能力，即救市的終極手段應該是“富民”，包括逐步改善失業、醫療、生育、教育、養老等社會保障。

　　進入11月份，距離2023年結束不足2個月，是房企年底業績沖刺的重要階段，也是往年購房優惠比較大的階段。朱郁認為，西安市場在短期內競爭態勢將不降反升，平銷降價、首開高優惠、置業大禮包、買即贈附加值服務將為常態比拼手段，旨在跑量搶收，降低運行風險，達成房企各自年度指標。對于購房者而言，應結合自身置業需求，勿錯失市場利好帶來的窗口良機。

　　蘇利峰認為，預期市場分化會更加嚴重，除了主城區小幅優惠刺激銷售外，外圍缺乏產業，缺乏人口地域會更加艱難，低價也很難換量，但很多企業堅持不住或會低價“換命”。 華商報記者 黨蘭 張毅