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8月底，上海市發(fā)布住宅維修資金管理新規(guī)，明確不同住宅類型維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)和資金使用程序等。

“新華視點(diǎn)”記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越來越多的住宅進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，部分小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金存在續(xù)交難、使用難等問題。對(duì)此，如何破解？

數(shù)額少，續(xù)交難

建于1998年的上海市黃浦區(qū)復(fù)興苑小區(qū)，曾由于維修資金不足，各種公共設(shè)施嚴(yán)重老化，且存在安全隱患，4臺(tái)客運(yùn)電梯、2臺(tái)貨運(yùn)電梯長期處于超期服役狀態(tài)。后來，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司成立專項(xiàng)小組，通過居民眾籌補(bǔ)足138萬元維修資金缺口，解決了電梯更換問題。

如今，我國進(jìn)入“中年維修期”的住房逐漸增多，房屋集中老化風(fēng)險(xiǎn)加劇。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù)，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，且該比例還將不斷增加。

“房屋老化安全隱患不容忽視，房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新需求日漸增多，部分小區(qū)維修資金不足問題日益凸顯。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說。

記者在上海一個(gè)建于1998年的小區(qū)的賬本上看到，該小區(qū)首期維修資金募資額超過180萬元，幾乎消耗殆盡，目前余額僅剩1500多元，亟待續(xù)交。

這一現(xiàn)象并不罕見。根據(jù)上海市物業(yè)管理事務(wù)中心統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低于首期交存金額30%的小區(qū)有400余個(gè)。在天津?yàn)I海新區(qū)，無專項(xiàng)維修資金的房屋約占25%。

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

多地基層干部感慨：“讓業(yè)主掏錢的工作實(shí)在太難了，連物業(yè)費(fèi)都很難交齊，更何況維修資金。”

居民為何不愿意續(xù)交？記者走訪多個(gè)老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn)，居民的顧慮多集中于“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后怎么確保資金會(huì)合理使用”等。

一些地方維修資金的交款基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)多年未變，亟待根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。

以上海為例，目前商品住宅首期專項(xiàng)維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)是以新建商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)1295元為基數(shù)乘以一定系數(shù)，該基數(shù)自2000年確定至今已經(jīng)使用了20余年。北京商品住宅的最高交納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米200元，自2009年以來未調(diào)整過。

使用門檻高，挪用現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

業(yè)內(nèi)人士表示，維修資金使用門檻高、手續(xù)復(fù)雜，有時(shí)難以發(fā)揮應(yīng)有的保障作用。

“使用維修資金一般要組織召開全體業(yè)主大會(huì)。對(duì)于超大規(guī)模的小區(qū)，把幾千名業(yè)主召集起來開會(huì)，是一個(gè)不容易完成的任務(wù)。”北京一名街道干部說。

對(duì)于維修資金的使用，多數(shù)城市采用審批制。即使業(yè)主大會(huì)表決通過，監(jiān)管部門也可能會(huì)以使用依據(jù)不充分為由，否定動(dòng)用資金的提議，因?yàn)閷徟�制意味著審批部門要擔(dān)責(zé)。

湖南省株洲市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維修資金使用牽涉多方利益，加上小區(qū)自治機(jī)制不完善，業(yè)主意見難以統(tǒng)一，導(dǎo)致使用較難。以電梯故障為例，啟動(dòng)使用維修資金程序短則一周，長則數(shù)月，且容易起糾紛。

部分小區(qū)還存在維修資金被濫用、挪用問題。如江西南昌某小區(qū)業(yè)主曾向政府投訴開發(fā)商挪用維修資金1600多萬元，導(dǎo)致1300多戶業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理；河南鄭州一家物業(yè)公司以“走緊急程序”為名私自挪用維修資金17萬余元，2000多戶業(yè)主毫不知情。

維修資金為何會(huì)被挪用？記者調(diào)查了解到，部分地區(qū)維修資金收費(fèi)程序不夠規(guī)范，允許由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收首期歸集款，給后期違規(guī)挪用提供了空間。

此外，一些地方的物業(yè)管理規(guī)定均允許，當(dāng)出現(xiàn)電梯故障、火災(zāi)、外墻脫落等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)可“先斬后奏”，立即采取應(yīng)急防范措施。

一些物業(yè)公司等濫用緊急程序，甚至偽造業(yè)主決策文件套取維修資金的情況也時(shí)有發(fā)生。南京市江寧區(qū)某小區(qū)曾在業(yè)主不知情的情況下挪用1600萬元維修資金進(jìn)行消防改造；長沙市某小區(qū)物業(yè)公司長期偽造業(yè)主簽字，私自動(dòng)用維修資金。

多渠道籌集，提升使用效率

業(yè)內(nèi)專家呼吁，針對(duì)維修資金續(xù)交難、使用難等問題，進(jìn)一步完善相關(guān)制度，實(shí)現(xiàn)多渠道籌集、嚴(yán)格監(jiān)管，提升維修資金使用效率，充分發(fā)揮維修資金保障功能。

首先，要多渠道補(bǔ)充賬戶資金。近年來，多地探索將小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益用于補(bǔ)充維修資金。如寧波、徐州等地引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會(huì)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的公共收益用來補(bǔ)充維修資金。

一些地方出臺(tái)措施抓好維修資金的籌集、續(xù)交。近期，天津市要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織籌集專項(xiàng)維修資金。長沙市新修改的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

其次，優(yōu)化操作流程，破解“錢不好用”難題。株洲市發(fā)布物業(yè)專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌賬戶購買電梯維修保險(xiǎn)改革試點(diǎn)操作流程，試點(diǎn)最快7個(gè)工作日內(nèi)完成整個(gè)流程；同時(shí)，在維修資金使用中引入商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制等。

上海市物業(yè)管理事務(wù)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維修資金的使用應(yīng)以便民利民為原則，優(yōu)化流程，提升效率。目前，上海正在試點(diǎn)推行業(yè)主線上參與表決，提升表決便利性；同時(shí)，積極探索推進(jìn)維修資金預(yù)算使用年度計(jì)劃試點(diǎn)工作，力求實(shí)現(xiàn)“多事一議、簡(jiǎn)化表決、公開透明”。

針對(duì)部分地區(qū)目前存在的維修資金管理漏洞問題，北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬建議，建立更加規(guī)范的維修資金管理和使用制度，引進(jìn)第三方審計(jì)，對(duì)資金使用情況開展全過程評(píng)價(jià)，并加大對(duì)相關(guān)違法犯罪行為的打擊力度。

“房子和人一樣，會(huì)‘變老’，會(huì)‘生病’，需要保護(hù)和維修。維修資金對(duì)保證房屋安全、提高居住品質(zhì)是非常必要的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，應(yīng)提高居民對(duì)維修資金作用的認(rèn)識(shí)，業(yè)委會(huì)、物業(yè)應(yīng)和業(yè)主進(jìn)行持續(xù)、公開透明的溝通，而不是收錢的時(shí)候再去溝通。