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　　11月4日，住建部發布全國第一批城市更新名單，共21個試點城市，西安在列。

　　自2021年11月開始，為期2年。重點針對我國城市發展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，結合各地實際，因地制宜探索，科學有序實施城市更新行動。

　　這對于西安城市發展無疑是利好的。說到城市更新，繞不開房地產行業和房地產開發企業。

　　那么，大勢之下，房企如何在新賽道搶跑?

　　“改造”升級“更新”

　　更注重再利用可持續發展

　　據了解，2019年，陜西出臺《關于推進全省城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，老舊小區改造正式實施。全省共涉及9000多個小區，百萬余戶居民。

　　相關數據顯示，2020年西安計劃改造老舊小區1100個，面積1900萬平方米。截至2020年12月底，老舊小區改造完工1131個。今年，借助十四運會契機，西安市改造速度非常之快，全市老舊小區改造開工建設項目量，穩居全國各城市前列。截至2021年5月底，已實施改造1861個小區，建筑面積2539萬平方米，已完成改造老舊小區1836個小區，建筑面積2452萬平方米。

　　今年8月份，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》規定，實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。

　　11月4日，住建部出臺《住房和城鄉建設部辦公廳關于開展第一批城市更新試點工作的通知》要求，探索城市更新可持續模式。探索建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續實施模式。堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調查評估，建立存量資源統籌協調機制。

　　從接連出臺的政策可以看出，城市發展從“改造”向“更新”有了明顯的轉變。

　　西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健認為，城市更新和城改舊改有清晰區別。城市更新主要是針對具有保留價值的歷史遺存建筑和功能不合理的現代建筑，對其進行重新的設計改造和內容植入，將城市中已經不適應現代化城市生活的地區，做必要的有計劃的改建，以期煥發新的活力。城改舊改主要是針對不具有保留價值的老建筑和城市棚戶片區，對城市道路、路網等整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質生活環境及服務設施等。西安是一個有著濃厚文化底蘊的城市，政府和企業都有責任和義務把歷史文化傳承下去，文化也是西安核心競爭力的重要組成部分。

　　房企深度參與開辟發展“新賽道”

　　有效刺激房地產市場發展

　　馬健認為，西安作為首批試點城市，在房地產開發受到調控、市場下行的背景下，城市更新會成為又一新的熱點，吸引更多房企參與。

　　隨著“城市更新”步伐加快，各類參與其中的房企漸成一股關鍵力量。而之于房企們而言，參與城市更新已被視為獲取重點城市優質地塊的重要途徑。

　　據了解，萬科、華潤、招商、保利、華僑城等企業紛紛加入“城更大軍”，而經他們之手“爆改而紅”的商業項目也不在少數。在全國其他城市更新過程中，有不少經典項目。“先行者”深圳于2009年首提“城市更新”概念。廣州則于2016年開始推行“三舊”改造。據了解，萬科以20多個項目深度參與了深圳城市更新，還有30余個儲備項目。經典的萬科南山南園新村項目保留歷史元素，更新居住商業環境。

　　還有被業界稱贊的成都首個EPC+O(工程總承包+代運營)的城市更新模式項目，成都猛追灣項目，整個項目由成華區改革與發展局和錦城華創置業責任有限公司牽頭，中天控股集團和萬科聯合中標猛追灣一期改造工程。資料顯示，該項目通過政府、企業、居民等多方共同參與，帶動周邊30余家留存商家主動轉業態、提品質，拉動片區商鋪租金上漲60%-70%，體現了萬科通過引入新經濟、新業態推動城市活化。

　　而在西安，還有為大眾所熟知的大華1935和老鋼廠更新改造項目。2017年，復星集團邀請伍茲貝格設計團隊為這片老廠房建筑群進行商業改造提升，融合歷史空間和現代生活方式，打造沉浸式商業體驗，如今已經成為西安年輕人的打卡地。復地集團也因此拿到片區內開發用地，打造大華1935樓盤開發公寓產品，同時煥發了西安大華1935的新生。

　　西安歐亞學院人居與環境學院客座教授朱郁認為，西安將優化和重新配置城市土地，釋放城市更新帶來的區域紅利，城市土地價值的升值可見。通過城市更新舉措，使城市品質得到進一步提升，有效刺激房地產市場需求，不論是新房市場還是存量市場，對需求的拉動將會更明顯。

　　更新之下 房企拿地機會增多

　　聯合作戰或能搶占藍海

　　可以預見，西安城市更新將帶來一系列變化。那么，會有哪些變化?房地產開發企業又將如何應變?

　　朱郁建議，要客觀認知與明確的一點是，能夠參與及承擔城市更新作業的門檻是不低的，對從事房企的綜合能級要求更高。對西安所在的頭部規模化房企與西安本土房企而言，也將改變投資、拓展的關注區域、板塊及價值預期，并且需要加強“練內功”來實現企業經營轉型、業務增長點，進入房企開發、運營的新賽道。

　　馬健也認為，在土地已大量開發、城市向周邊擴張條件越來越有限的前提下，對老舊片區和建筑進行更新改造，讓其產生新的價值，有助于提高土地使用效率，讓逐漸衰落的片區重新煥發活力，也有助于西安城市總體面貌的提升。在多重調控政策的共同影響下，房地產開發企業正在經歷大洗牌，許多房企會被市場淘汰，還有一些正在謀求轉型，許多房企都有涉及城改業務，作為城市更新試點城市，為房企又增加了新的市場機會，相信未來會有很多房企期望參與城市更新項目。

　　自媒體從業人沈瑋表示，對于房地產市場的威力，城市更新自然不及城改、棚改，重心在于城區配套職能的優化，以提升城市便捷度、幸福感為主，無法通過大拆大建，去帶來大量的租賃、購房需求。城市更新項目均涉及拆遷安置、區域配套、文化保護、產業引進以及重塑區域價值，通常會有兩三家開發商聯合運作，憑一己之力很難撬動這片藍海。所以，城市更新會給資金實力雄厚、體系完善的房企，帶來進駐主城區的機會。在未來的土拍市場上，我們可能不會見到房企高溢價摘得主城區，但會通過城市更新等戰略合作關系進駐主城區。招拍掛之外、城市更新之下，又給房企提供了新的思路，西安的井上村、紅旗廠等，都是很多雙眼睛盯著的土地資源。 

      華商報記者 狄芳 杜蒙