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　財政部日前在國新辦發布會上透露，正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。在此之前，武漢市宣布階段性取消普通住宅和非普通住宅標準，北京、上海等一線城市也紛紛推出與此相關的政策。

　　專家表示，預計未來將有更多地區跟進取消普通住宅標準，從制度上鼓勵建設和購買“好房子”，降低購房者置業成本，推動改善性住房需求釋放。

　　京滬漢取消普宅和非普宅標準

　　非普通住宅，指住宅面積較大或用作商業用途的房子。通俗來說，只有大平層、別墅、低密度小區等“豪宅”，才夠得上非普通住宅。過去，各城市根據自身情況，認定標準也有所區別。

　　武漢2005年首次制定普通商品住房標準，2008年、2011年分別根據市場變化適時調整完善。2011年12月1日開始實施的普通住房標準是：住宅小區建筑容積率中心城區1.5以上、新城區1.0以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；房屋總價中心城區140萬元以下、新城區90萬元以下。

　　2015年7月27日起，武漢執行新的普通住房標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上，且單套建筑面積在144平方米（含）以下的屬于普通住房。取消了房屋總價標準、將單套房屋的建筑面積增加了4平方米、統一中心城區和新城區的容積率標準，成為此次調整的明顯變化。此次實施的新政，將武漢普通住宅比例提升到90%以上。

　　業內人士介紹，過去居民基本居住需求沒有得到滿足，出臺普宅和非普宅標準，是住房市場短缺、產品結構不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調控措施的重要組成部分，這一標準在過去發揮了穩定房地產市場、調節住房供應結構的重要作用。

　　隨著房地產市場供求關系發生重大變化，原先的標準已經不適應新形勢的需要。2024年9月30日，武漢市發布《關于持續促進武漢市房地產市場平穩健康發展的通知》中提出，全面取消普通住房和非普通住房標準，滿足居民改善性住房需求。這意味著，普宅和非普宅的標準將退出武漢樓市。

　　在武漢宣布取消的當天，9月30日晚，北京市住房和城鄉建設委員會等六部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，其中也提出：按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

　　9月29日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》也提到，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。通知相關規定自2024年10月1日起施行。

　　降低房屋買賣環節成本

　　取消普宅和非普宅標準，意味著什么？

　　普通住宅與非普通住宅的劃分，有利也有弊。一般來說，在新房辦證、二手房買賣交易、公積金貸款時，針對普通住宅和非普通住宅會有一定的區分，兩者執行不同的契稅、增值稅稅率，首付比例和貸款利率也有不同，近期出臺的契稅購房補貼比例也有差別。如果取消劃分標準，調整稅費政策，從“豪宅”降級的房產，也能享受稅費優惠，交易成本大降。

　　上海易居研究院副院長嚴躍進接受極目新聞采訪時指出，普通住宅標準取消后，會帶動稅費政策跟進。其將持續降低房屋買賣環節成本，促進買賣等環節順暢，持續提振供求兩端的交易活躍態勢。需要說明的是，增值稅和契稅兩個稅種和“買”的關系不大，但和“賣”的關系密切，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

　　“普通住房標準退出，對于增值稅和個稅的減負具有積極作用，因為這兩個稅的征收與普通住房標準有掛鉤。”嚴躍進表示，此次房地產政策后，若財政稅收部門在此基礎上調整優化相關稅費政策，將有望減輕增值稅繳納和個稅繳納負擔。初步預計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。

　　“這是從制度層面開始讓大家追求好房子。”經濟學家馬光遠指出，取消普宅和非普宅標準，也是中國房地產進入新周期的一個標志。房地產新的發展模式，最重要的一個標準就是讓老百姓住上好房子，但在上個周期，因為居住需要沒有滿足，各地制定了普宅和非普宅標準，當前鼓勵老百姓住好房子，就要取消對非普宅的各種限制。

　　財政部透露，正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。對此，知名經濟學家盤和林認為，既然是研究，未來有很多可能性，取消標準后，是按照普通住宅還是按照非普通住宅來征收增值稅和土地增值稅，這是二選一的問題。

　　有助于減輕房企稅費壓力

　　除了對購房者有利，中指研究院在研報中指出，取消普宅和非普宅標準，調整相銜接的土地增值稅政策，也有助于減輕房企稅費壓力。

　　按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，如果納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，那么可以免征土地增值稅。對于非普通住宅，土地增值稅是全征的，沒有免征優惠情況。

　　總的來看，非普通住宅和普通住宅在土地增值稅方面優惠政策和稅率的不同，非普通住宅沒有稅收優惠政策，稅率相對較高；而普通住宅則有一定的稅收優惠政策，并且稅率相對較低。取消普宅和非普宅標準，財稅相關部門將調整相銜接的土地增值稅政策，總體上將降低稅率、擴大優惠，降低土地增值稅預繳征繳額度，有助于減輕房企稅費壓力。

　　中信證券認為，總體來說，如果取消非普宅標準，既可能推動對房地產開發企業的實質性、階段性減稅，也可能減少房企實質性現金流出（通過預征比例）。土地增值稅在實操中采取商品房預售時進行預征，交付結算后進行清算的收繳方式，預征稅率在不同地區有所不同，但非普通住宅的預征稅率普遍高于普通住宅。初步測算，相關政策可能增厚企業平均兩成的業績，其中低毛利率公司的業績增厚幅度可能更大。

　　也有評論指出，需要看到取消普宅和非普宅標準可能帶來的挑戰和風險。例如，部分優質房源可能被納入普通住宅范疇，引發市場價值重估和價格上漲預期等。因此，在取消標準的同時，相關部門需要加強對房地產市場的監測和預警機制建設，及時發現和應對市場異常波動和風險。

　　（極目新聞）